비거주 1주택자 전세 안고 매도 시 주의사항 총정리 | 실거주 2년·상생임대인·토허제
전세 낀 집을 팔 때 “1주택이면 비과세”라고 생각했다면, 큰 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.
특히 비거주 1주택자의 경우 취득 당시 규제지역 여부, 실거주 2년 요건, 상생임대인 특례, 토지거래허가구역 규정까지 복잡한 조건이 얽혀 있어 하나라도 놓치면 수천만 원의 양도세 차이가 발생할 수 있습니다.
이 글에서는 전세를 끼고 매도할 때 반드시 확인해야 할 핵심 요건과 절세 포인트를 실제 사례 기준으로 간단히 정리했습니다. 매도 전 반드시 체크해 불필요한 세금 부담을 줄이세요.
비거주 1주택자란 세법상 1주택을 소유하고 있으나 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 사람을 말합니다. 여기서 '비거주'는 두 가지 의미를 구분해야 합니다.
① 국내 거주자이나 해당 주택에 살지 않는 경우 — 전세를
놓거나 다른 곳에 거주하는 1주택자
② 소득세법상 비거주자 — 국내에 주소 없이 183일 미만
체류하는 자 (해외 이주자·장기 체류자 등)
⚠️ 소득세법상 비거주자는 1세대 1주택 비과세 혜택을 원칙적으로 받을 수 없습니다. 단, 세대 전원 출국 후 2년 이내 양도 시 예외적으로 비과세 가능(소령 §154①2 다목).
이 글은 주로 ①번(국내 거주자이나 해당 주택 비거주)을 중심으로, 전세 낀 상태에서 매도 시 양도세 비과세 요건을 어떻게 충족할 수 있는지 다룹니다.
1세대 1주택 비과세의 실거주 요건은 '지금 현재'가 아닌 '취득 당시' 조정대상지역 여부로 판단합니다. 이후 조정지역이 해제되어도 취득 당시 조정지역이었다면 거주요건이 그대로 적용됩니다.
핵심 기준일: 2017년 8월 3일
• 2017. 8. 3 이후 취득 + 취득 당시 조정대상지역 →
2년 보유 + 2년 실거주 모두 필요
• 2017. 8. 2 이전 취득 또는 취득 당시 비조정지역 →
2년 보유만 충족하면 비과세
취득 당시 조정대상지역 확인 방법
• 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) → 조정대상지역 고시 이력 조회
• 취득(잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날) 시점 기준으로 판단
• 불분명하면 세무사 또는 국세청 홈택스 상담 활용
⚠️ 전세를 놓은 기간은 보유 기간으로는 인정되지만 실거주 기간으로는 인정되지 않습니다. 비거주 기간 내내 보유만 했다면 조정지역 취득 주택은 비과세 불가.
| 구분 | 취득 당시 조정대상지역 | 취득 당시 비조정지역 |
| 비과세 요건 | 보유 2년 + 실거주 2년 | 보유 2년만 |
| 전세기간 처리 | 보유 인정, 거주 불인정 | 보유 인정 (거주 불필요) |
| 이후 조정 해제 시 | 거주요건 여전히 적용 | 해당 없음 |
| 장특공 최대 공제율 | 거주 2년 충족 시 80% | 보유만으로 최대 80% |
| 거주 미충족 시 | 비과세 불가 + 일반 장특공 30%만 | 비과세 가능 |
※ 양도가액 12억 원 이하 전액 비과세, 12억 초과분은 과세 / 장특공 = 장기보유특별공제
조정대상지역 취득 주택이라도 상생임대인 요건을 충족하면 실거주 2년을 채운 것으로 인정받아 비과세가 가능합니다. 적용기한은 2026년 12월 31일까지 연장됐습니다.
✅ 상생임대인 요건 (4가지 모두 충족 필요)
| 요건 | 내용 |
| ① | 직전 임대차계약 기간 1년 6개월 이상 유지 |
| ② | 신규(상생)계약의 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상 |
| ③ | 상생임대차계약 기간 2년 이상 유지 |
| ④ | 상생임대차계약 체결일: 2021. 12. 20 ~ 2026. 12. 31 사이 |
🎁 혜택
• 양도세 비과세: 조정대상지역 2년 실거주 요건 전액
면제
• 장기보유특별공제: 실거주 없이도 연 4% 거주기간 공제
적용 (최대 80% 혜택 가능)
• 대상 주택: 전국 주택, 가격·주택 수 제한 없음 (2022년
이후 요건 완화)
⚠️ 주의: 직전 임대차계약은 반드시 주택 취득(잔금) 후 체결한 계약이어야 합니다. 갭투자 형태로 취득 전부터 세입자가 있었던 경우, 해당 계약은 직전 계약으로 불인정됩니다. 계약 순서(취득일 → 1차 계약 → 2차 계약)를 날짜별로 반드시 확인하세요.
토지거래허가구역(토허제)이란 투기 과열 방지를 위해 지정한 구역으로, 일정 면적 이상의 주택 거래 시 관할 구청장의 사전 허가가 필요합니다. 허가 없이 계약하면 계약 무효 + 형사처벌(2년 이하 징역 또는 공시지가의 30% 이하 벌금)을 받습니다.
📌 2026년 현재 주요 토허제 구역
서울 전역 아파트(대지지분 6㎡ 초과), 강남·송파·용산·영등포·성동구 일부 —
2026년 12월 31일까지 지정. 정확한 필지는
토지이음(luris.molit.go.kr)
또는 관할 구청 고시 공고에서 확인하세요.
⛔ 핵심 문제: 전세 낀 집은 토허제 구역에서 매도가 가능한가?
토허제 구역에서 주택을 매수하는 사람은 실거주 목적임을 입증해야 허가가 납니다. 매수인이 전세가 끼어 있어 즉시 입주가 불가능하다면 원칙적으로 허가 반려 대상입니다.
✅ 전세 안고 매도가 가능한 예외 조건
• 잔금일 기준 기존 임대차 계약 종료일이 4개월 이내인 경우
→ 허가 가능성 높음
• 매수인이 임대차 종료 후 즉시 입주 계획을 구체적으로 소명하는 경우
• 매수인이 무주택자이거나 기존 주택 처분 조건부 1주택자인 경우
• 최근 완화: 일부 지역에서 임대차 계약이 남아도 매수
허용하는 유연화 사례 존재 — 반드시 관할 구청 토지정보과에 개별 문의
📋 토허제 구역 매도 절차
① 관할 구청 토지정보과에 매도 가능 여부 사전 문의
② 매도인·매수인 공동으로 토지거래허가 신청 (신청일로부터
15일 이내 결과 통보)
③ 허가 후 본계약 체결 — 계약서 먼저 쓰면 무효, 반드시
허가 후 계약
④ 허가일로부터 4개월 이내 잔금 지급 및 등기 완료
⑤ 매수인은 취득일로부터 2년간 실거주 의무 이행
🚨 재건축 조합설립 주택 특수 조건: 강남3구+용산구 내 재건축 조합설립 주택은 ①매도자 10년 보유·5년 거주·1주택자 ②매수자 세대원 전원 무주택자 ③계약 후 3개월 이내 잔금 ④잔금 6개월 이내 입주를 모두 충족해야만 거래 가능합니다.
🔵 매도 전 체크리스트
☐ 취득일 기준 조정대상지역 해당 여부 확인
☐ 보유 기간 2년 이상 여부 확인
☐ 실거주 기간 확인 (전세기간 제외)
☐ 상생임대인 요건 충족 여부 검토
☐ 토지거래허가구역 해당 여부 확인
☐ 양도가액 12억 원 초과 여부 (초과 시 초과분 과세)
☐ 세입자 계약 갱신 요구권 행사 여부 확인
📌 전세 안고 매도 시 세입자 관련 주의사항
• 세입자 동의 없이도 매매 가능 — 매수인이 전세보증금 반환 의무 승계
• 매매 사실은 세입자에게 반드시 통보
• 세입자의 계약 갱신 요구권(2년 연장)은 매수인에게도
그대로 유지됨
• 보증금 반환 책임: 잔금일 이후 매수인이 부담 — 매매 계약서에 명확히 명기
💰 양도세 신고
잔금일(또는 등기 이전일 중 빠른 날) 기준
2개월 이내 홈택스에서 양도소득세 신고·납부
💡 절세 시나리오 요약
시나리오 A: 취득 당시 비조정지역 → 2년 보유만 충족 → 전세
상태로 바로 매도 가능, 비과세
시나리오 B: 취득 당시 조정지역 + 상생임대인 요건 충족 →
실거주 없이 비과세 가능
시나리오 C: 취득 당시 조정지역 + 상생임대인 미충족 → 전세
내보내고 2년 실거주 후 매도 필요
시나리오 D: 토허제 구역 → 전세 종료 4개월 이내 조건 충족
또는 구청 사전 문의 필수
국토교통부는 실거주하지 않는 1주택자에 대해 보유세 감면 혜택을 축소하고, 장기보유특별공제 중 실거주 기간 비중을 강화하는 방안을 추진 중입니다. 2026년 상반기 입법 예고 예정.
다주택자 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 종료 예정으로, 조정지역 내 2주택 이상 보유자는 5월 9일 이전 잔금 완료가 핵심 절세 전략입니다.
2019년 강남구 아파트를 샀는데 전세를 계속 줬어요. 취득 당시 조정지역이라 실거주 2년이 필요한 줄 몰랐습니다. 세무사 상담 후 상생임대인 요건을 충족하는 방향으로 전세 계약을 다시 짰고, 덕분에 실거주 없이 비과세를 받았습니다. 계약 순서 확인이 핵심이에요.
출처: 상생임대주택 실전 사례 참고
토허제 구역 아파트를 전세 낀 상태로 팔려다 구청에서 허가를 거부당했어요. 전세 잔여 기간이 14개월 남아서였습니다. 결국 세입자와 협의해 4개월 단축 계약을 맺고 재신청해서 겨우 허가를 받았습니다. 토허제는 사전 구청 문의가 필수입니다.
출처: 토지거래허가구역 매도 사례
2015년 비조정지역일 때 취득한 집을 전세 6년 준 뒤 팔았어요. 취득 당시 비조정지역이라 실거주 요건 없이 2년 보유만으로 비과세를 받았습니다. 취득 시점이 2017년 8월 3일 이전이냐 이후냐가 정말 중요하다는 걸 실감했습니다.
출처: 양도세 비과세 조건 정리 참고
Q1. 취득 후 조정지역이 해제됐는데도 실거주 2년이 필요한가요?
A. 네. 기준은 '현재'가 아닌 취득 당시입니다. 취득 당시
조정지역이었다면 이후 해제되어도 실거주 2년 요건이 유지됩니다.
Q2. 전세 기간 중 잠깐 거주하면 실거주로 인정되나요?
A. 전입신고만으로는 부족합니다. 전기·수도 사용 내역, 금융거래, 우편물 수령
등 실제 생활 흔적이 있어야 인정됩니다. 단순 주소 이전 후 전세 유지는
거주로 불인정될 가능성이 높습니다.
Q3. 상생임대인 요건을 갖추면 다주택자도 혜택을 받을 수 있나요?
A. 2022년 세법 개정 이후 임대 개시 당시 다주택자도 혜택 적용이 가능합니다.
단, 매도 시점에 1세대 1주택자여야 합니다.
Q4. 토허제 구역에서 전세 안고 매도 시 세입자 동의가 필요한가요?
A. 매도 자체에 세입자 동의는 불필요하나, 토지거래허가 심사 시 임대차 잔여
기간이 중요하게 검토됩니다. 4개월 이내 종료 여부가 허가 가능성에
직결됩니다.
Q5. 소득세법상 비거주자(해외 장기 거주)인데 비과세 받을 수
있나요?
A. 원칙적으로 비거주자는 비과세 대상이 아닙니다. 단,
세대 전원 출국 후 2년 이내 양도하면 예외적으로 비과세
적용이 가능합니다(소령 §154①2 다목).
Q6. 12억 원을 초과하는 고가 주택은 어떻게 되나요?
A. 양도가액 12억 원 이하분은 전액 비과세,
12억 원 초과분에 대해서만 과세됩니다. 단, 실거주 2년을
충족하면 최대 80% 장기보유특별공제를 받아 세부담을 대폭 줄일 수 있습니다.
Q7. 다주택자 중과 유예는 언제까지인가요?
A. 현재 2026년 5월 9일까지 중과 유예 중입니다. 이후에는
조정지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과가 재적용될 수 있으므로 매도
타이밍에 주의가 필요합니다.
• 소득세법 §89 — 1세대 1주택 비과세 규정
• 소득세법 시행령 §154 — 1세대 1주택 비과세 요건
(거주기간 포함)
• 소득세법 시행령 §155의3 — 상생임대주택 양도소득세
과세특례 (적용기한 2026.12.31)
• 소득세법 §95 — 장기보유특별공제 규정
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 §11 — 토지거래허가
제도
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 §26 — 토지거래 무허가
계약 처벌 규정
• 주택임대차보호법 §6의3 — 계약갱신 요구권
• 국세청 홈택스:
www.hometax.go.kr
(양도소득세 모의계산)
• 토지이음(토지이용규제정보서비스):
luris.molit.go.kr
(토허제 구역 확인)
🔵 비과세 기준: 취득 당시 조정지역 여부로 판단 — 현재 해제 여부 무관
📌 조정지역 취득: 보유 2년 + 실거주 2년 모두 필요 / 전세 기간은 거주 불인정
📌 비조정지역 취득: 보유 2년만 충족 → 전세 상태로 매도해도 비과세 가능
🤝 상생임대인 특례: 직전 계약 1년 6개월↑ + 5% 이내 인상 + 신규 계약 2년↑ → 실거주 2년 면제 (2026.12.31까지)
🔒 토허제 구역: 계약 전 반드시 구청 허가 필요, 전세 잔여 4개월 이내 조건 충족 시 허가 가능성↑
⚠️ 다주택자 중과: 2026년 5월 9일 이후 매도 시 중과 재적용 가능 — 타이밍 필수 확인
💡 공통 권고: 매도 전 세무사 2곳 이상 교차 상담 필수